Luật Gia Phạm

Thông tư số 03/2009/TT-BKH ngày 16/04/2009 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư ban hành hướng dẫn lựa chọn nhà đầu tư thực hiện đầu tư dự án có sử dụng đất.

THÔNG TƯ

HƯỚNG DẪN LỰA CHỌN NHÀ ĐẦU TƯ

THỰC HIỆN ĐẦU TƯ DỰ ÁN CÓ SỬ DỤNG ĐẤT

Căn cứ Điều 54 của Luật Đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 của Quốc hội;

Căn cứ Nghị định số 116/2008/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2008 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của Bộ Kế hoạch và Đầu tư;

Thực hiện nhiệm vụ do Chính phủ giao tại khoản 3 Điều 34 của Nghị định số 58/2008/NĐ-CP ngày 05 tháng 5 năm 2008 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Đấu thầu và lựa chọn nhà thầu xây dựng theo Luật Xây dựng;

Bộ Kế hoạch và Đầu tư hướng dẫn việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện đầu tư dự án có sử dụng đất như sau:

Phần thứ nhất

QUY ĐỊNH CHUNG

I. Phạm vi điều chỉnh

1. Đầu tư dự án quan trọng được xác định trong quy hoạch ngành gắn với quyền sử dụng khu đất, quỹ đất có lợi thế về vị trí địa lý với giá trị thương mại cao có từ hai nhà đầu tư  trở lên quan tâm tham dự;

2. Đầu tư dự án có sử dụng khu đất, quỹ đất có lợi thế về vị trí địa lý với giá trị thương mại cao nằm trong quy hoạch xây dựng chi tiết theo tỷ lệ 1/2000 của địa phương;

3. Đầu tư dự án cần lựa chọn nhà đầu tư để xây dựng, kinh doanh nhà ở thương mại, bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về đất đai;

4. Đầu tư dự án có sử dụng các khu đất, quỹ đất thuộc quyền quản lý, sử dụng của cơ quan nhà nước, của địa phương, của doanh nghiệp nhà nước nếu không tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thì có thể tổ chức lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của Thông tư này;

Đối với các dự án đầu tư theo hình thức BOT, BT, BTO; các dự án lựa chọn nhà đầu tư cho các dự án, chương trình xã hội hoá; các dự án lựa chọn nhà đầu tư nhưng không thu tiền sử dụng đất thì không áp dụng Thông tư này. 

II. Đối tượng áp dụng

1. Tổ chức, cơ quan nhà nước, doanh nghiệp nhà nước có dự án thuộc phạm vi điều chỉnh của Thông tư này;

2. Nhà đầu tư trong và ngoài nước tham gia quá trình lựa chọn nhà đầu tư để thực hiện đầu tư dự án thuộc phạm vi điều chỉnh của Thông tư này. 

III. Giải thích từ ngữ

Trong Thông tư này, các thuật ngữ dưới đây được hiểu như sau:

1. “Lựa chọn nhà đầu tư” là quá trình đấu thầu hoặc chỉ định thầu để xác định nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu nêu trong hồ sơ mời thầu hoặc hồ sơ yêu cầu về năng lực, kinh nghiệm và có đề xuất về mặt kỹ thuật, về mặt tài chính là khả thi và hiệu quả nhất để thực hiện đầu tư dự án có sử dụng đất;

2. “Quỹ đất, khu đất” bao gồm các diện tích đất thuộc quyền quản lý, sử dụng của Bộ, ngành, địa phương, doanh nghiệp nhà nước; các diện tích đất hiện hữu thuộc quy hoạch xây dựng chi tiết của các địa phương do một hay nhiều thành phần đang quản lý, sử dụng, kể cả hộ dân, doanh nghiệp, cơ quan nhà nước;

3. “Người có thẩm quyền” là người có quyền phê duyệt danh mục dự án, kết quả lựa chọn nhà đầu tư, hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu. Người có thẩm quyền đối với dự án quan trọng quốc gia là Thủ tướng Chính phủ, đối với các dự án khác là Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp huyện khi được phân cấp, Hội đồng quản trị hoặc giám đốc doanh nghiệp nhà nước;

4. “Bên mời thầu” là cơ quan, tổ chức được người có thẩm quyền giao nhiệm vụ tổ chức lựa chọn nhà đầu tư; đối với các địa phương, bên mời thầu là các sở chuyên ngành hoặc Uỷ ban nhân dân cấp huyện khi được Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh giao nhiệm vụ hoặc bộ phận chuyên môn thuộc cấp huyện khi Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp huyện là người có thẩm quyền;

5. “Tổ chuyên gia đấu thầu” bao gồm các cá nhân có đủ năng lực, kinh nghiệm và am hiểu các nội dung cụ thể tương ứng của dự án được bên mời thầu thành lập hoặc lựa chọn sử dụng theo quy định để đánh giá hồ sơ dự thầu, hồ sơ đề xuất;

6. “Giá sàn” là tổng mức đầu tư dự kiến do Bên mời thầu xác định theo mức giá trung bình nêu trong hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu và được người có thẩm quyền hoặc người được uỷ quyền phê duyệt làm căn cứ để xét chọn nhà đầu tư;

7. “Hồ sơ mời thầu” là toàn bộ tài liệu sử dụng cho đấu thầu, bao gồm các yêu cầu cho một dự án làm căn cứ pháp lý cho nhà đầu tư chuẩn bị hồ sơ dự thầu và để Tổ chuyên gia đấu thầu đánh giá, lựa chọn nhà đầu tư; là căn cứ cho việc đàm phán và ký kết hợp đồng;

8. “Hồ sơ yêu cầu” là toàn bộ tài liệu sử dụng cho chỉ định thầu, bao gồm các yêu cầu cho một dự án làm căn cứ pháp lý cho nhà đầu tư được đề nghị chỉ định chuẩn bị hồ sơ đề xuất và để Tổ chuyên gia đấu thầu đánh giá hồ sơ đề xuất nhằm chứng minh sự đáp ứng của nhà đầu tư được đề nghị chỉ định thầu theo yêu cầu của hồ sơ yêu cầu về năng lực, kinh nghiệm, đề xuất về mặt kỹ thuật và tài chính; là căn cứ để đàm phán và ký kết hợp đồng;

9. “Hồ sơ dự thầu và hồ sơ đề xuất” là toàn bộ tài liệu được nhà đầu tư chuẩn bị và nộp cho bên mời thầu để đề xuất thực hiện đầu tư dự án theo yêu cầu của hồ sơ mời thầu hoặc hồ sơ yêu cầu.

IV. Công bố danh mục dự án cần lựa chọn nhà đầu tư

1. Trong phạm vi quản lý của mình và theo quy định hiện hành của pháp luật, sau khi được Hội đồng nhân dân thông qua, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ra quyết định phê duyệt danh mục dự án có sử dụng đất thuộc quy hoạch xây dựng chi tiết của địa phương cần lựa chọn nhà đầu tư trên cơ sở đề nghị của Sở chuyên ngành hoặc Uỷ ban nhân dân cấp huyện có liên quan.

2. Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ và các cơ quan khác ở Trung ương; Hội đồng quản trị hoặc giám đốc doanh nghiệp nhà nước có các khu đất, quỹ đất đang thuộc quyền quản lý, sử dụng trước đó đã được Nhà nước giao hoặc chấp thuận địa điểm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai nếu không có khả năng tự đầu tư thì phê duyệt danh mục dự án cần lựa chọn nhà đầu tư.  

3. Ngay sau khi có quyết định phê duyệt danh mục dự án có sử dụng đất cần lựa chọn nhà đầu tư, Bên mời thầu có trách nhiệm công bố trên Báo Đấu thầu 3 kỳ liên tiếp danh mục dự án này (tiếng Việt đối với đấu thầu trong nước; tiếng Việt và tiếng Anh đối với đấu thầu quốc tế). Ngoài việc đăng tải trên Báo Đấu thầu, Bên mời thầu có thể đăng tải trên các phương tiện thông tin đại chúng khác để tạo điều kiện thuận lợi trong việc tiếp cận thông tin của các tổ chức, cá nhân có quan tâm. Nội dung thông tin công bố phải bảo đảm tuân thủ các quy định có liên quan của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về đầu tư, trong đó phải bao gồm phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất do Tổ thức phát triển quỹ đất hoặc Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở địa phương lập.

4. Thời gian dành cho nhà đầu tư quan tâm đăng ký tham dự phải bảo đảm tối thiểu 30 ngày kể từ ngày đăng tải đầu tiên. Các nhà đầu tư quan tâm đều có quyền được đăng ký tham gia theo quy định hiện hành của pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở, pháp luật về đất đai và pháp luật về kinh doanh bất động sản. Bên mời thầu không được từ chối bất cứ nhà đầu tư nào cũng như không được sử dụng bất cứ điều kiện nào trái quy định để hạn chế sự tham gia của các nhà đầu tư.

5. Hết thời hạn đăng ký tham dự theo thông tin công bố quy định tại khoản 4 Mục này, Bên mời thầu đăng tải danh sách nhà đầu tư đăng ký tham dự trên Báo Đấu thầu và tiến hành mời thầu theo quy định tại khoản 4 Mục III Phần thứ ba của Thông tư này. 

 V. Điều kiện tổ chức lựa chọn nhà đầu tư

Bên mời thầu chỉ được tổ chức lựa chọn nhà đầu tư để thực hiện đầu tư dự án có sử dụng đất khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:

1. Có quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/2000 được phê duyệt;

2. Dự án thuộc danh mục đã được công bố theo quy định tại Mục IV Phần thứ nhất của Thông tư này;

3. Có phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với khu đất, quỹ đất sẽ lựa chọn nhà đầu tư để đầu tư dự án;

4. Có kế hoạch lựa chọn nhà đầu tư được phê duyệt;

5. Có hồ sơ mời thầu hoặc hồ sơ yêu cầu được phê duyệt.

VI. Điều kiện tham dự thầu đối với nhà đầu tư

Khi có nhu cầu đầu tư đối với dự án thuộc danh mục được công bố, nhà đầu tư phải bảo đảm có đủ các điều kiện sau đây để được tham gia:

1. Có tư cách pháp nhân đối với nhà đầu tư là tổ chức hoặc có năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật đối với nhà đầu tư cá nhân;

2. Có vốn thuộc sở hữu của mình dự kiến dành để đầu tư thực hiện dự án không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha và không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên.

3. Có tổng mức đầu tư của dự án do nhà đầu tư tự đề xuất trong hồ sơ dự thầu hoặc hồ sơ đề xuất nhưng bảo đảm không thấp hơn giá sàn theo quy định trong hồ sơ mời thầu hoặc hồ sơ yêu cầu. Trường hợp liên danh tham dự thầu, vốn thuộc sở hữu được tính theo tổng số vốn mà các nhà đầu tư tham gia trong liên danh cam kết vốn trong văn bản thoả thuận liên danh;

4. Đảm bảo khả năng huy động vốn và các nguồn lực để thực hiện dự án thông qua cam kết cho vay vốn của ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng, tài chính;

5. Chỉ được tham dự thầu trong một đơn dự thầu theo hình thức độc lập hoặc liên danh giữa nhiều nhà đầu tư. Trường hợp liên danh, các nhà đầu tư phải có văn bản thỏa thuận quy định rõ người đứng đầu của liên danh, trách nhiệm chung va` trách nhiệm riêng của từng thành viên trong liên danh;

6. Trường hợp sau khi được lựa chọn, nếu quy hoạch sử dụng khu đất, quỹ đất được điều chỉnh theo hướng tăng hệ số sử dụng đất hoặc tăng diện tích sử dụng công trình xây dựng thì nhà đầu tư phải có trách nhiệm hỗ trợ bổ sung số tiền cho Nhà nước tương ứng với giá trị gia tăng do điều chỉnh quy hoạch.